不能讀取工具條配置

拼多多入駐帶來六千白領,上海這棟“月億樓”如何管好“豎起來的社區”?

發布時間:2020年01月22日 來源:上觀新聞 訪問量:

婁山關路茅台路,有一棟外形如同“拱門”的巨型寫字樓屹立在路口,端正的外形和大氣磅礴的中空結構設計,使之成爲虹橋開發區近年來新的地標建築。

這便是金虹橋國際中心,一棟總建築面積超26萬平方米,出租率高達99%,月稅收過億元的甲級寫字樓。拼多多、尤妮佳、亞瑟士等中外企業總部或區域總部均設立在此,“什麽都好”是幾乎所有入駐企業給樓宇的一致反饋。

但就是這棟已經閃閃發亮的“月億樓”,最近又給自己定下了新目標。1月中旬,中心南樓18層的樓宇黨群服務站內,舉行了一場“金虹橋國際中心樓宇治理議事會”的成立儀式。議事會首批成員有來自天山路街道、金虹橋置業的代表,還有來自拼多多、尤妮佳等大樓入住企業的負責人。

這是擁有26棟商辦樓宇的天山-新虹橋商圈成立的第一家樓宇議事會,更標志著長甯區以天山路街道爲試點,探索商辦樓宇“垂直社區治理”正式邁入了體系化建設的階段。

金虹橋國際中心商場地下通道入口

(一)拼多多來了,電梯擠爆了? 

金虹橋國際中心是有著“改變世界城市天際線”之稱的設計大師約翰·波特曼生前最後的作品,這從側面反映了大樓高品質的“出生背景”。翻看大樓入駐企業的名錄,寶馬中國、康寶萊、尤妮佳、亞瑟士、兄弟中國、依圖科技、拼多多……一連串科技、商貿領域的知名企業在此“安營紮寨”,世界500強企業中有8家就在樓內。

2017年初,金虹橋迎來了互聯網“新貴”拼多多入駐。剛搬進大樓時,公司約有1000名員工,占據了大樓高區的一個大平層。不到3年的時間,公司員工數發展至6000余人,在金虹橋擁有了4萬余平方米的辦公面積。這6000名員工都在金虹橋辦公,但隨之而來的新問題也很快凸顯——

拼多多實行每日11時至20時的錯峰上班制,每天上午10時30分至11時的30分鍾,就成爲幾千名員工集中湧入大樓的高峰。然而,這一時段還是樓宇內其他企業午休用餐高峰的開始,也是訪客到訪、上午商務洽談結束的高峰時段。雖然金虹橋的南北樓分別有12輛客梯隨時可供搭乘,但面對30分鍾裏“瞬時爆倉”至數千人次的乘梯需求,大樓業主金虹橋置業和物業公司浦江物業都一時沒了辦法。

金虹桥国际中心一楼大堂,刷卡穿过闸机就是电梯入口。  舒抒 摄

最早意識到“乘梯難”不能單靠一家解決的是天山路街道。街道黨工委副書記劉于朋說,2019年自己剛到街道上任,同金虹橋置業的工作人員一同走訪拼多多時,企業就迫不及待地提出了電梯問題。

一方面,互聯網企業以年輕人爲主,拼多多員工的平均年齡更是只有26歲。90後、95後上班習慣踩點“卡時間”,使得每天11時前的20分鍾裏,“打卡”上班的人數十分集中。人一多,電梯運量變大,等候時間一長,原本“精確”算好時間上班的員工,就面臨規定時間“打不到卡”的遲到風險。另一方面,拼多多也擔心,自己的上班大客流會對樓內其他“鄰居”産生影響。

解決電梯擁堵這一訴求來自拼多多,但實則與樓內所有企業都有關。個性問題需要共性解決,在天山路街道牽頭下,金虹橋置業和浦江物業協調,在拼多多上班高峰時段爲企業加開4部貨梯,增加短時運量。于是,高峰時段電梯總數增加至28部,服務全部樓層,確保了“上上下下”都不受阻礙。

金虹橋夜景

街道還爲拼多多與樓宇協調,每天上午將打卡機暫時放置到大堂規定位置。員工進入大樓後可以先打卡,再通過臨時擺放成蛇形的護欄,有秩序穿過閘機乘坐電梯。11時一到,企業撤走打卡機;大約10分鍾後,電梯將最後一批打卡上班的員工送上樓。人潮退去,大堂便再次恢複如常。

居委會經常使用的“宣傳入戶”也運用到了樓宇治理。上海金虹橋國際置業有限公司營運總經理吳鳴先告訴記者,在爲拼多多協調加開電梯時,樓宇和物業方也挨家挨戶上門與其他入駐企業溝通,告知訪客盡量避開10時30分至11時這段時間到訪。同時,借此機會宣傳該時段大樓加開電梯的消息,這些應急處置方案得到了租戶們的理解。

“企業發展快,人員增長也快,任何小問題乘以幾千人次的需求量,都可能變成大議題。”拼多多(上海)網絡科技有限公司黨委書記左效瑩表示,樓宇公共設施的配置有限,因此更需要從實際問題需求出發,企業、樓宇、物業和街道建立高效的溝通機制,快速解決問題。“現在員工們不用‘沖刺小跑’擠電梯,步伐更穩健淡定,減少了很多上班路上‘最後一分鍾’的安全隱患。”

(二)企業“大家庭”和睦,樓宇經濟更有活力

正是這樁爲拼多多解決“電梯難”的案例,讓吳鳴先意識到,大樓管理應該借助更多力量,而“管理”本身似乎也應該更進一步。這一步便是將“管理”進階爲“治理”。

2016年起,金虹橋國際中心的出租率就一直保持在接近99%的水平。一棟甲級寫字樓常年保持近乎滿租,即便在高樓林立的上海市中心也不多見。吳鳴先說,以往自己每周都會與物業上門拜訪企業,一年下來,金虹橋內所有150家租戶的負責人基本都能與他“打個照面”。

但他也發現了問題:一些企業提出的訴求本應該第一時間得到解決,但由于不屬于物業的日常維修和安保服務,企業只能等到樓宇業主上門拜訪時才提出;還有一些企業的需求建議樓宇和物業都幫不上忙,比如外地新員工的租房,年輕白領的聯誼交友,這些都需要街道幫忙解決。

天山-新虹橋商圈鳥瞰

去年,天山路街道對轄區內26幢商辦樓宇進行了系統排摸,梳理出了三種樓宇運營模式:開發商與物業一體化管理,比如金虹橋國際中心;樓宇和物業實行聘任制,雙方分開運營;樓宇實行小業主自管,需要街道引導成立樓宇業委會,比如遠東國際大廈。

這讓街道黨工委書記潘敏打開了思路:樓宇就像“立起來”的社區,企業是“家庭”,員工就是“居民”。只有像服務社區居民那樣服務好白領員工,企業這個“大家庭”才會和睦,樓宇經濟才會有活力。

街道這一“解題思路”很快得到了金虹橋國際中心的響應。大樓有完善的一體化管理基礎,入駐企業與大樓物業、開發商相處融洽,具備了率先試點成立樓宇治理議事平台的“天然”條件。

在企業、樓宇、物業和街道組成的“新四位一體”樓宇治理架構中,企業是最小但也是最核心的單元。因此,議事會的首批成員名單裏,除了金虹橋置業運營總經理吳鳴先、浦江物業金虹橋國際中心管理處總經理許朝濱、副總經理朱蕾這些“樓宇大管家”,還有尤妮佳生活用品(中國)有限公司黨支部書記顧志炜、兄弟(中國)商業有限公司營業部經理錢駿、上海依圖網絡科技有限公司員工關系經理魏瑩和拼多多黨委書記左效瑩。

今年1月,金虹橋國際中心樓宇治理議事會成立儀式。

金虹桥国际中心党群服务站点内,为入驻企业专门设立了企业文化宣传廊。  均 舒抒 摄

“這些企業涵蓋了外資、互聯網科技、區域總部,參與議事會的代表也都是企業中層幹部,與基層員工和公司老總都有交流,能夠向樓宇和街道反饋最鮮活的‘民情民意’。”劉于朋告訴記者,以往街道或開發商上門拜訪,企業出于禮節,大多安排公司老總出面接待。但更多時候,普通的基層白領才是商務樓“粘性”最高的“使用者”,進出地鐵站的地下通道是否暢達、中午用餐是否方便、停車位好不好找、黨員活動有沒有去處,都會直接影響員工的辦公體驗。

金虹橋樓宇治理議事會成立後,這些問題都有了“四通八達”的傳遞路徑。議事會建立了微信群用于信息發布、問題上報和反饋,還確立了每季度一次的例會制度,專門用于協調樓宇運營和企業營商中發生的問題糾紛,出席會議的成員都要積極發表意見。每次會議結束,議事會還要形成一個可操作性成果,確保對于“時間就是生命”的企業來說,每一次會議都務實高效。

議事會平台使信息溝通更爲暢達,但吳鳴先也坦言,大樓從“管理”變“治理”的壓力也更大。“原先每周只需處理十多個企業訴求,現在每天群裏都可能出現幾十條需求反饋,需要解決的問題更豐富,這對樓宇、街道和物業都是新考驗。”

(三)“橫向”居民區與“垂直”樓宇融合共治

成立儀式上,議事會還與天山路街道仙霞居民區黨總支簽定了結對共建協議,雙方將在公益、文化、租房、小區微更新等方面展開共建合作,探索“樓居聯動”,打造“二元融合”的社區共治格局。

“橫向”的居民區與“垂直”的樓宇進行融合共治,在上海中心城區已是一大趨勢。以天山路街道爲例,金虹橋所在的茅台路西側還有百盛優客城市廣場、長房國際廣場等商務樓,一街之隔的東側則是“年近七旬”的天山二村和天山路小學,日益顯著的“二元結構”,使得打通居民區與商圈樓宇之間的資源網絡顯得迫在眉睫。

从金虹桥国际中心鸟瞰天山路街道,居民区与商办楼宇相融共生的“二元格局”异常鲜明。  舒抒 摄

去年年末,議事會成立前的籌備階段,拼多多、尤妮佳等企業已經先一步向街道提出了與居民區結對合作的設想。左效瑩告訴記者,眼下,拼多多在金虹橋辦公的6000余名員工中,外省市戶籍員工占比超過2/3,技術人員接近六成,“90後”和“95後”占據了多數。這些特點都指向同一焦點:公司的租房需求,特別大。

此前,拼多多與大部分企業一樣,同中介公司合作爲員工找尋房源,但其中涉及到的信息銜接等問題時有發生。此次議事會與居民區直接共建,仙霞居委會直接將居民區內的閑置房源、租賃信息上報至議事會平台,企業組織有需求的員工“結對”提出租房申請,再由中介機構完成其余租賃流程。這樣一來,既快速解決了企業員工的“找房難”,也讓居委會更清楚地掌握了租戶信息,推進生活垃圾分類、杜絕群租等重點工作都有了新的抓手。

“租戶來自同一家企業或同一辦公樓,一旦發現問題,居委會可以通過樓宇議事會告知企業,這對租戶行爲更具約束力。”仙霞居民區黨總支書記劉憲民說。

今年年底前,天山路街道總計19.1萬平方米的非成套改造都將完成,屆時將有92幢老舊小區房屋擁有嶄新的獨立煤衛。眼下,街道正排摸有出租需求的居民業主,整合房源後探索優先租賃給周邊商務樓白領。“白領居住在辦公樓附近,減少了通勤時間,對商圈來說也增加了夜間消費的人流量。”劉于鵬說。

天山-新虹橋商圈夜景,今年天山路街道轄區內12幢重點樓宇都將擁有“四個標配”,服務樓宇治理。

在尤妮佳生活用品(中國)有限公司大華東銷售總經理、黨支部書記顧志炜看來,議事會無疑爲企業打開了走進社區的渠道。這家日本洗護企業旗下擁有蘇菲、媽咪寶貝、舒蔻等多個國際知名品牌,在天山路街道牽頭下,近年來企業走進居民區,爲長期臥床的老人送上尿墊、尿布等專業護理産品,踐行社會責任。同時,企業也得以借此機會向居民宣傳老年護理産品的使用方法和適用人群,拓展消費市場。“我們對發展電商平台一直有興趣,可以跟我們的‘鄰居’拼多多加強交流。”

事實上,議事會的成員企業都毫不掩飾想要互聯互通的“雄心”。記者了解到,拼多多眼下就希望能與入駐金虹橋中心的一家日本運動品牌合作,邀請其加入自己的電商平台開設旗艦店。企業相關負責人告訴記者,加入議事會,企業肯定希望能對公司業務也有所幫助,“大家互惠共贏,怎麽樣都是件好事。”

今年,天山路街道還將在虹橋南豐城、尚嘉中心、遠東國際大廈等共計12幢重點樓宇打造治理議事會平台,同時將稅務、人社、醫保、市場監管和“一網通辦”延伸辦理點陸續引入樓宇,爭取讓每幢樓宇都有一個樓宇黨組織、一組街道聯系人、一個白領服務陣地、一個議事會平台等“四個標配”,讓過去企業、樓宇、物業和街道之間的“單線聯系”變爲“多點開花”,真正成爲社會治理的共同體。